Bake billånet inn i boliglånet? Lavere rente, men dyrere

Det lønner seg sjelden å bake billånet inn i boliglånet hvis du bare lar det løpe med de nye vilkårene. Renten blir lavere, men du betaler gjelden over 20 til 30 år i stedet for noen få, og da blir rentene i kroner mye høyere. Det kan lønne seg hvis du forplikter deg til å betale ned i samme tempo som før. Og du setter boligen i pant for en gjeld som var sikret i en bil.

Under er regnestykket, reglene banken må følge, og hva du bør kreve av avtalen.

Hva koster det i kroner? Eksempel med 250 000 kr

Anta at du har 250 000 kr igjen på et billån med 8 % nominell rente og fem år til nedbetaling. Boliglånet har 5,33 % rente. Det er SSBs gjennomsnitt for nedbetalingslån med pant i bolig i 3. kvartal 2026, og din rente kan være høyere eller lavere. Begge deler er tenkte eksempler, uten gebyrer.

Alternativ	Per måned	Renter totalt	Samlet
Beholde billånet (8 %, 5 år)	5 069 kr	54 146 kr	304 146 kr
Inn i boliglånet, 25 år (5,33 %)	1 510 kr	202 983 kr	452 983 kr
Inn i boliglånet, men betalt ned på 5 år (5,33 %)	4 756 kr	35 342 kr	285 342 kr

Månedsbeløpet faller med 3 559 kr hvis du velger 25 år, og det kjennes som en lettelse. Men du betaler nesten 150 000 kr mer i renter enn om du hadde beholdt billånet. Etter fem år i boliglånet skylder du fortsatt omtrent 222 600 kr, mens bilen kan være solgt eller utslitt.

Tredje rad viser at rentebesparelsen er reell. Betaler du like raskt som før, sparer du omtrent 18 800 kr i renter. Gevinsten kommer av renten, tapet av tiden. Regn med dine egne tall i kalkulatoren Lønner refinansiering seg?, og les om den samme avveiningen for forbrukslån i forbrukslån inn i boliglånet: kronesummen over 25 år.

Slik kan du få fordelen uten fellen

Banken bestemmer minimumsavdraget. Det er ingenting som hindrer deg i å betale mer. Sett opp en fast månedlig overføring på omtrent det du betalte på billånet, og bruk den til å betale ned boliglånet. Da betaler du bare den lavere renten.

• Spør om fleksibelt avdrag, så du kan betale mer uten gebyr.
• Be om en egen del av boliglånet med kort løpetid til beløpet fra billånet.
• Regn med at du må holde disiplinen i flere år. Terminen blir lavere, og det er fristende å bruke differansen.

Hva sier reglene om å øke boliglånet?

Banken kan ikke bare bytte ut lånet. Utlånsforskriften § 10 lar en bank erstatte et boliglån med et nytt uten å oppfylle alle kravene bare hvis det nye lånet ikke er større, har pant i samme bolig, ikke har lengre løpetid og har like strenge avdragskrav. Et billån er ikke et boliglån, og når beløpet legges til boliglånet, blir lånet større. Da regnes det som et nytt boliglån, slik reglene leses, og kravene i forskriften gjelder fullt ut.

Krav	Hva det betyr her	Hjemmel
Stresstest	Du skal tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, men banken regner med minst 7 % rente	§ 5
Gjeldsgrad	Samlet gjeld høyst fem ganger årsinntekt	§ 6
Belåningsgrad	Nedbetalingslån høyst 90 % av forsvarlig verdigrunnlag	§ 7
Avdrag	Over 60 % belåning kreves årlig nedbetaling	§ 9
Fleksibilitet	Banken kan avvike for inntil 10 % av nye boliglån per kvartal	§ 12

Et tenkt eksempel: Boligen er verdt 4 000 000 kr, og du har et boliglån på 2 800 000 kr, altså 70 % belåning. Legger du til 250 000 kr, blir lånet 3 050 000 kr, eller 76,25 %. Det er innenfor 90 %, men over 60 %, så avdragskravet gjelder. Er du allerede nær 90 %, er det ikke plass. Les mer om utlånsforskriften.

Finansavtaleloven § 5-4 krever dessuten at banken vurderer om du har tilstrekkelig kredittevne. At boligen er verdt mer enn lånet, er ikke nok.

Hva risikerer du når boligen blir pant?

Et billån med salgspant kan gå ut over bilen. Et billån som er flyttet inn i boliglånet, kan gå ut over boligen. Panteloven § 1-9 gir panthaveren rett til å kreve lånet innfridd ved vesentlig mislighold, og pantet er hele boligen, ikke bare den delen som tilsvarer billånet.

Det betyr ikke at banken tar boligen fordi du er en termin på overtid. Før heving har du krav på en frist på to uker (finansavtaleloven § 3-51), og mislighold må være vesentlig. Men konsekvensen av å havne i en tung periode er større. Les hva tvangssalg innebærer og lån med pant i boligen ved betalingsproblemer.

Hva mer skal du sjekke?

1. Gebyrer. Spør om etableringsgebyr og tinglysingskostnader for å øke pantet, og hva det koster i kroner. Regn dem inn i totalkostnaden.
2. Bindingstid og fastrente. Har du fastrente på billånet over 50 000 kr, kan långiveren kreve dekket tap ved førtidig innfrielse hvis avtalen sier det (finansavtaleloven § 2-10).
3. Utbetaling til kreditor. Finanstilsynet sier at et lån til refinansiering skal utbetales til kreditorene og ikke til deg. Sørg for at billånet blir innfridd og salgspantet slettet.
4. Hvem hefter. Er boligen eid sammen med andre, må de være med på å øke pantet. Spør dem først.
5. Alternativer. Prøv å forhandle renten på billånet først. Se forhandle rente og vilkår med banken.

Når bør du ikke gjøre det?

Gjør du det fordi du sliter med å betale terminene, bør du stoppe opp. Da blir regnestykket annerledes: En lavere termin gir pusterom, men du bytter bort bilen som sikkerhet og setter hjemmet i spill. Snakk med Nav på 55 55 33 39 først. Se gratis hjelp med gjeld.

Har du ikke fått boliglån på vanlig måte, kan kommunen i noen tilfeller gi startlån, også til refinansiering av dyre lån når det bidrar til at du kan bli boende i boligen. Se startlån fra kommunen.