Seniorlån: omvendt boliglån som vokser for hvert år

Et seniorlån er et lån med pant i boligen der du ikke betaler terminer. Rentene legges til lånet, slik at gjelden vokser år for år, og lånet gjøres vanligvis opp når boligen selges eller du dør. Du får penger nå, men det som er igjen av boligens verdi, blir mindre. Det er et alvorlig valg, og det bør sammenlignes med alternativene før du signerer.

Navnet «omvendt boliglån» beskriver prinsippet: I stedet for at gjelden går ned, går den opp.

Hva er seniorlån og omvendt boliglån?

Utlånsforskriften kaller dette en kapitalfrigjøringskreditt. Definisjonen i § 3 er en avtale om lån med pant i bolig «som ytes mot et beløp fra fremtidig salg av boligen», og der lånebeløpet ikke forfaller før en eller flere avtalte og livsrelaterte hendelser inntreffer. Slike hendelser kan være at du dør eller flytter fra boligen. Seniorlån er navnet bankene bruker i markedet.

Ifølge Store norske leksikon er seniorlån rettet mot personer over 60 år. Lånet gir deg tilgang på penger uten at du må flytte, og rentene legges fortløpende til lånet så lenge du eller gjenlevende ektefelle bor i boligen. Hva som gjelder for et konkret tilbud, står i avtalen. Beløp, rente, aldersgrense og hvem som kan bo i boligen er det långiveren som fastsetter.

Hvor fort vokser gjelden? Et eksempel

Gjelden vokser raskere enn mange forventer, fordi du får rente på rente. Anta at du tar ut 500 000 kr, og at rentene legges til lånet hver måned. Eksemplet er tenkt, rentesatsen på 8 % er valgt for å vise størrelsesordenen og er ikke et tilbud.

Etter	Gjeld	Hvorav påløpte renter
Ved utbetaling	500 000 kr	0 kr
10 år	ca. 1 110 000 kr	ca. 610 000 kr
20 år	ca. 2 463 000 kr	ca. 1 963 000 kr

Etter 20 år har gjelden nesten femdoblet seg. Ligger boligen på 4 000 000 kr uten andre lån, og verdien er uendret, har gjelden da tatt mer enn 60 % av den. Verdien kan stige eller falle, og renten kan endres. Kalkulatoren Hva koster lånet? hjelper deg med å legge inn tilbudets egne tall.

Hva sier reglene?

Seniorlån er unntatt utlånsforskriften, men bare under to vilkår: Belåningsgraden skal ikke overstige 90 %, og det skal uttrykkelig stå i avtalen at finansforetaket dekker differansen hvis det samlede lånet er større enn boligens verdi når lånet forfaller (§ 3 første ledd). Unntaket betyr ikke at det ikke finnes regler. Finansavtaleloven gjelder uansett.

• Boliglån har ikke angrerett. I stedet gjelder en bindende tilbudsperiode på sju dager (finansavtaleloven § 3-40). Bruk dem. Les tilbudet sammen med noen du stoler på.
• Du skal få opplysningsskjema. For boliglån er det ESIS-skjemaet (§ 3-35), som viser kostnadene.
• Banken skal vurdere kredittevnen din. Finansavtaleloven § 5-4 nevner kapitalfrigjøringslån som et forhold som kan vektlegges i vurderingen. Boligens verdi alene er likevel ikke nok.

Les mer om forskjellen mellom boliglån og andre lån i boliglån og forbrukslån side om side, og om utlånsforskriften.

Hvorfor er renten høyere enn på vanlige boliglån?

Ifølge Store norske leksikon er renten på seniorlån høyere enn på andre boliglån, fordi långiveren tar mer av risikoen: utviklingen i boligpriser og rentenivå, og hvor lenge du lever. Lånet har ingen termin som gir banken løpende tilbakebetaling. Det er derfor prisen på lånet bør sammenlignes i kroner over mange år, ikke i prosent.

Spør også hvem som bestemmer når renten endres, og hva som skjer med lånet hvis du flytter fra boligen i en periode, for eksempel under sykdom.

Hva betyr det for arvingene?

Lånet gjøres vanligvis opp når boligen selges eller du dør. Det betyr at arvingene må selge boligen eller gjøre opp lånet for å beholde den. Hva som er igjen, avhenger av hva boligen er verdt, og hvor mye gjelden har vokst. Store norske leksikon beskriver at arvinger kan overta boligen mot å innfri lånet. Er boligen verdt mindre enn gjelden, gjelder bestemmelsen i avtalen om at långiveren dekker differansen. Sjekk at den står der.

Snakk med familien før du signerer. De bør vite hva som skjer med boligen, og de kan hjelpe deg å lese vilkårene.

Hva er alternativene?

Seniorlån er sjelden det eneste alternativet. Før du velger, bør du se på disse:

Alternativ	Fordel	Ulempe
Rammelån eller avdragsfritt lån under 60 % belåning	Avdrag kreves først når belåningen går over 60 % (§ 9). Du kan ta ut penger etter behov	Du må betale rentene løpende, og banken må vurdere betjeningsevnen din
Selge og flytte til noe mindre	Gjeld og kostnader går ned, og du har pengene	Du må flytte
Redusere utgiftene	Ingen gjeld	Kan ikke løse alt

Et vanlig boliglån eller rammelån er billigere enn et seniorlån, men banken må vurdere om du klarer å betale rentene med inntekten din, og stresstesten gjelder (§ 5). Se lån med pant i boligen ved betalingsproblemer for risikoen ved å bruke boligen som sikkerhet. Trenger du bare et mindre beløp, gjelder de samme kravene som for alle andre, se forbrukslån som pensjonist.

Spørsmål du bør stille før du signerer

1. Hva er effektiv rente, og kan den endres? Hva blir gjelden etter 10, 20 og 30 år?
2. Står det i avtalen at långiveren dekker differansen hvis gjelden blir større enn boligens verdi?
3. Hva skjer hvis jeg må flytte, for eksempel til sykehjem?
4. Kan jeg betale ned eller avslutte lånet når jeg vil, og hva koster det?
5. Hva skjer med boligen og lånet når jeg dør, og hva må arvingene gjøre?
6. Hva er gebyrene, inkludert takst og tinglysing?

Få gjerne en advokat til å gå gjennom avtalen før du signerer. Gratis juridisk hjelp finnes blant annet hos Advokatvakten. Har du betalingsproblemer, kan Nav gi gratis veiledning på 55 55 33 39. Se gratis hjelp med gjeld.